สงสัยเกี่ยวกับการลง cashflow

[เอกสิทธิ์]

ผมมักจะหาอัตราผลตอบแทน (IRR) ไม่ค่อยตรงกับแหล่งบางแหล่ง ผมพยายามหาคำตอบอยู่นานจึ่งรู้ว่า เราผิดที่ลง cashflow ไม่ตรงกับแหล่งนั้น ๆ หลักการลง cashflow ทำอย่างไรครับ
ปีแรก (ปีที่ 1) ลงทุน 100,000 บาท ในปีนั้นก็เริ่มได้ดอกผล ได้เงินคืนมา 10,000 บาท ประเมินกระแสเงินสดเท่ากับ -90000 บาท
ปีที่ 2 ได้เงินคืน 10,000 บาท ประเมินกระแสเงินสด 10,000 บาท
ปีที่ 3 ได้เงินคืน 10,000 บาท ประเมินกระแสเงินสด 10,000 บาท
ปีที่ 4 ได้เงินคืน 10,000 บาท ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ลงทุนเท่ากับ 100,000 บาท ประเมินกระแสเงินสด 110,000 บาท

ประเมินกระแสเงินสด
ปีที่ 1 -90,000
ปีที่ 2 10,000
ปีที่ 3 10,000
ปีที่ 4 110,000

แต่จากแหล่งนั้นเขาจะประเมินแบบนี้
ปีที่ 0 -100,000 (เงินที่ลงทุนปีแรก (ปีที่ 1) ผมสังเกตว่าเงินลงทุนจะเอาไปเป็นกระแส cashflow แบบลบในปีก่อนหน้า)
ปีที่ 1 10,000
ปีที่ 2 10,000
ปีที่ 3 10,000
ปีที่ 4 110,000

ตามหลักแบบไหนถึงจะถูกครับ

[เอกสิทธิ์]

ถ้าปีแรกลงทุน 100,000 บาท ปีนี้ได้เงินคืน 10,000 บาท
ปีที่ 2 ได้เงินคืน 10,000 บาท
ปีที่ 3 ลงทุน 100,000 บาท ได้เิงนคืน 10,000 บาท
ปีที่ 4 ได้เงินคืน 100,000 บาท
ปีที่ 5 ประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ 350,000 บาท
เขียน cashflow ได้อย่างไรครับ